收過300萬賠償 無業遊民再謀奪九倉地 霸地種樹發大財

九龍倉集團於東涌囤積土地19年，最近東涌新市鎮擴展計劃展開，望有機會點地成金，怎料半途殺出一名「霸地王」陳尊，聲稱霸佔九倉共14幅地皮超過12年，去年底透過法援入稟高等法院，向九倉提出逆權侵佔訴訟。陳尊自認無業，靠霸地種樹掠政府收地的農作物賠償致富，他覷準政府在東涌收地發展，再謀霸地侵權食大茶飯。

現年60餘歲的陳尊，育有六名6至16歲子女，一家八口居於大嶼山逸東邨。他拿着92年至97年，政府收地發展東涌新市鎮，漁護署點算其農作物數目及賠償金額的評估紀錄，一臉得意。整叠紀錄厚如黃頁電話簿，記者看到數量由數百棵到三萬多棵不等，賠償額按果樹的種類、高矮、佔地面積，由每棵5呎高荔枝樹賠117元，到每棵2呎高龍眼樹賠27元不等，是名副其實的「搖錢樹」。

高峯期聘10名工人種樹

談到歷年獲賠償事迹，陳尊自豪地說，過去獲政府賠償農作物所霸佔的地超過1,000幅。「東涌周圍都有我種嘅樹，最大規模係我」。現時未發展的東涌新市鎮近郊，仍有他90年代種下的樹，而昔日霸佔的地皮，現已發展為他居住的逸東邨及富東邨。

陳尊不肯透露90年代共斬獲政府多少賠償金，東涌鄉事委員會主席張國光說，據知大約300萬元。陳尊非東涌原居民，自稱62年受聘入東涌耕田，眼見大量農地荒廢，不理會是否有業主就霸地開墾，最初養鴨，70年代種薑花，90年代種黃皮、龍眼及荔枝等粗生果樹，高峯期曾聘10名工人種樹霸地。記者追問種荔枝、龍眼收成的收益，陳多番迴避，最後承認根本沒有採摘出售，種樹目的只求霸地，圖據為己有，「我只係霸住地方，唔荒廢啲地」。

一名東涌鄉紳透露，陳尊會將政府已收地的果樹，移植到其他農地「循環再用」，包括種在九倉93年購入的牛凹村農地，靜待政府收地賠錢。張國光說當年政府的收地計劃，本來擴至牛凹村一帶，因村民以風水理由反對才停止。

東涌97年尾停收地，陳尊轉戰元朗，98年九鐵收地興建西鐵，他與友人合霸33.7萬平方呎私人農地種樹，他說預計可獲賠償逾300萬元，怎知九鐵只賠償20多萬元農作物特惠金，當時他求助工聯會開記者會控訴九鐵欺壓，又入稟土地審裁處追討更高賠償，結果敗訴。

「地政有晒我東涌歷史」

在西鐵收地賠償一役，陳尊打錯算盤欠下周身債，蟄伏多年，終等到政府要擴展東涌新市鎮，隨時令他大翻身，因為他在96年前霸佔九倉及另一公司Coral Ching Ltd的地，列入擬擴展範圍。由於霸地已逾12年，他不甘只獲農作物賠償，要逆權侵佔做地主，正排期上庭挑戰九倉，他不願透露佔地面積。「地政有晒我東涌（霸地）歷史，當時我搵填泥公司填高（九倉）啲地種樹，有高空圖相，有填泥公司老闆做證，我知道勝算」。

根據《時效條例》，私人物業或土地的侵佔人，如果能證明陳尊已連續侵佔12年，便可能獲土地業權，能否成功視乎案情而定。最廣為人知的案例，是大埔農婦黃艷娣及女兒陳淑賢，逆權侵佔恒基12萬呎地20年，與恒基打了13年官司，06年獲判勝訴。

曾侵佔劉皇發東涌農地

陳尊霸地種果樹搵食多年，只被兩名地主發現，一名是姓羅鄉紳，已離世；另一人是「新界王」劉皇發。陳尊說劉皇發發現他霸了數塊東涌農地，現已歸還。發叔回覆查詢時說，不知道陳尊霸佔他在東涌及元朗的地，直至政府及九鐵收地，才得知自己的地被陳尊侵佔種樹，「呢個陳尊好麻煩，政府、發展商準備發展地皮，會一早出藍圖，佢走法律罅去霸嚟搵食」。

九倉93年以9993萬元購入50幅農地，散佈鄰近東涌河的石門甲、石榴埔及牛凹村一帶，由旗下的Forestside Ltd持有。

已策動另一侵權計劃

陳尊去年12月入稟法庭提出逆權侵佔訴訟，九倉旗下的夏利文物業管理公司才把已長滿野草與果樹的農地以鐵絲網圍封，插上私人地方告示牌。九倉表示逆權侵佔案已進入法律程序，不便評論。

另一東涌大地主Coral Ching Ltd，股東之一EQ Enterprises Ltd是一間信託公司，負責人黃志偉說自己只是代管人，真正地主身份不便透露。他表示得知九倉被陳尊入稟逆權侵佔，開始擔心地上非業主種的大量果樹，會被人借機侵權，近月開始圍封土地。陳尊說有霸佔Coral Ching Ltd的地，但要待律師搜集資料才知實際霸地範圍，陳坦言稍後便會向Coral Ching Ltd埋手。

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殼股尋寶

自今年五月以來，先後有三間內地房企，包括招商地產、中糧地產及萬科集團來港「覓殼」。被「欽點」的殼股，股價飛升，其中，獲萬科集團收購的南聯地產（1036）股價更猶如坐「直升機」，短短三個月，颷升一倍有多，風頭一時無兩，在悶市中為小股民帶來刺激。本刊以萬科買南聯為藍本，揀選出三隻有潛質成為靚殼的股票讓股民尋寶。 內房紛紛來港覓殼，但靚殼買少見少，在混濁的「金魚缸」，要發掘出藏有「珍珠」的殼股，首要摸清買家心態。出書教授投資殼股心得的宏高證券高級客戶經理梁杰文表示：「買家收購一間上市公司，最希望係攞到控制權及上市地位，之後將自己嘅資產或業務注入隻殼裡面。」因此，在買家眼中，殼股股權比例越集中越「肥美」，「賣家一定要係隻殼嘅大股東，起碼擁有六、七成股權，事關如果有人靜雞雞收埋一成街貨，喺股東大會投票時，搞搞震，有排你煩。」另外，殼股最緊要夠「乾淨」，業務要簡單，「如果間公司太多業務，盤數錯綜複雜，買家好難清理晒舊有嘅業務，又會驚間公司暗地裡有其他債務，買嗰陣時發現唔到。」 南洋集團（212）資產折讓大 南聯股價爆升，居於寶翠園的散戶蔡先生可謂飲得杯落，事關他今年六月在南聯賣殼的消息公布後，以七元多買入股份，並於本月十四日南聯停牌前，在十二元「摸頂」沽出。蔡先生自言中四開始買第一隻股票，投資股票超過四十多年，喜歡收藏遭人遺忘的冷門股，「除咗南聯，我仲揸住南洋集團及安全貨倉，上個禮拜我仲買咗一千股南洋集團。」自九十年代中，蔡先生已密密吸納南洋集團的股票，一直只買不賣，現時持有達十萬股，市值約二百五十萬元。堅守南洋多年，蔡先生解釋貪其夠抵，「我唔係分析員，唔使睇好多資料，業務最緊要簡單，值三十蚊嘅嘢，我十蚊就會買。南洋每股資產值六十幾蚊，股價只係二十幾蚊，點解唔買？」翻開公司去年年報，集團資產包括觀塘南洋廣場、百分之四的上海商業儲蓄銀行權益及環球證券，每股資產淨值超過六十六元，股價不到淨值的一半，折讓逾六成。一九五四年上市的南洋集團，是名副其實的「老」股，公司架構出奇「精簡」，只有十八名員工，數目少過一間翠華茶餐廳。以紡織生意起家的南洋集團早已轉型為揸磚頭及股票的投資公司。公司去年年報顯示，紡織業務的收入為零，收入清一色來自收租及證券投資，用來借殼上市，新買家輕易就能送舊迎新。 接班人專注銀行業務 除了折讓大，公司創辦人兼大股東榮鴻慶亦令蔡生安心，「呢啲大家族係有信用嘅人，唔衰得！講真，佢大把錢做咩要呃你，唔係話有錢佬一定唔呃人，但人哋有名望，周街都有人識佢，唔會賺到盡嘅！」百年前，無錫榮宗敬與榮德生兩兄弟為榮家開天闢地，分別成為中國麵粉大王及棉紗大王。榮德生的後人以中信泰富前主席榮智健，最廣為人識。至於榮宗敬一房，代表人物正是榮宗敬幼子榮鴻慶，是南洋紗廠及上海商業銀行的大老闆。四七年，榮鴻慶離開上海到香港發展，於觀塘創辦南洋紗廠，甚有規模。五○年，他更在香港重振榮家的銀行生意，成立上海商業儲蓄銀行，至五四年把總部遷到台北。時移世易，紗廠業務早已萎縮，榮鴻慶家族更專注金融業務，包括台灣上商銀行及附屬的香港上商銀行。現時，南洋集團由榮鴻慶及其六十六歲的兒子榮智權「坐鎮」，主席一職由「外援」，七十歲的銀行家畢紹傅擔任。榮鴻慶的孫，第三代接班人榮康信現年四十四歲，卻無加入公司董事會成員，相反他積極投身家族銀行生意，是台灣上商銀行的董事兼副總經理。 南洋表現多年來缺乏驚喜，成交並不活躍，看似一隻「悶股」，但蔡先生稱最緊要有耐性，預備長期「作戰」，「我每次唔係買好多，一、二千股實買到，但賣出去就好難啦同你講，如果你等錢使千祈唔好掂！我預咗同佢鬥長命，等公司賣盤或者私有化。」今年四月，與榮鴻慶共同創立南洋集團的姐夫兼執董王雲程，以一百零一歲過身，此舉可能成為賣殼的催化劑。 安全貨倉（237）派高息坐貨夠安全 蔡先生另一隻要「鬥長命」的股票是安全貨倉（安全倉），他於八八年買入至今已有二十四年。安全倉早於一九七三年上市，是香港倉儲業界中少有的上市公司。公司今年初派發中期股息，認真「大手筆」，連同特別股息，每股派息一元，勝過一眾藍籌股，堪稱逆市奇芭。不過，慷慨派錢背後亦反映公司業務停滯不前。現時，安全倉的主要業務是投資物業和證券，佔去年營業額逾七成，餘下三成才是「老本行」貨倉營運。翻開公司六十多頁的年報，不難發現過去十年，貨倉營運帶來的收入猶如一條「水平線」，無升幅更無波幅，徘徊在二、三千萬元之間。相反，安全倉旗下「磚頭」令人眼前一亮，包括觀塘工貿大廈振萬廣場、荃灣安全貨倉及柴灣貨倉。 隨着香港工業轉型，市場對貨倉的需求日漸下降，九九年時，大股東呂氏家族已表示計劃把旗下荃灣及柴灣兩項貨倉物業，改作住宅發展，但多年來只聞樓梯響。直至一○年底，安全倉正式向城規會申請把旗下荃灣安全貨倉，改建為一幢五十一層高的住宅大廈，提供約三百五十個單位，但半年不到，公司忽然「轉軚」，決定暫緩重建計劃 。相信與董事局成員欠缺魄力有關。 管理層患病 安全倉的董事局多年來由現年九十三歲呂辛及其六十歲的兒子呂自龍「父子檔」擔任執行董事，○六年才加插多一名舊伙記溫民征任執行董事。至於呂辛的次子呂榮義，於二○○一年出任集團經理，負責該集團之日常運作，當時只有二十七歲，○八年成為執行董事，才把董事局成員的平均年齡拉低。去年起，董事局出現重大人事變動，呂自龍因健康理由退休，七十二歲的姪兒呂榮里亦辭退非執行董事。但年報顯示，最年輕的呂榮義自去年十月開始放病假及自願提出暫停支薪，令董事局成員剩下九十三歲的呂辛及七十五歲的溫民征支撐大局。祖籍福建廈門的呂氏家族在香港十分低調，曾是香港貿易及倉庫業的巨擘，呂辛更有「貨倉大王」之稱號。在五十年代，呂家的「建南行」經手的轉口貿易，一度佔香港貿易額的百分之四。呂氏在貿易上賺大錢後，在香港及日本買入倉庫，但經營倉庫業的利潤日漸降低，早已式微。但公司倉庫地皮有價和業務簡單、管理層年邁、又慷慨派息，值博率頗高。 博富臨置業（225）小甜甜「愛股」 本月中，受到注資概念刺激，華懋系股份蠢蠢欲動，已故龔如心持有的股份再次「發威」。市傳有投行向華懋獻計將資產注入安寧控股（128），刺激該股單日暴升三成四。華懋系其他股分宏霸數碼（802）及丹楓控股（271）亦升幅逾一成。不過，另一隻小甜甜「愛股」博富臨置業卻斯人獨憔悴，少被人談及，其實公司屬禾稈冚珍珠。博富臨置業英文為Pokfulam Development Company Limited ，七十年代，公司在薄扶林沙灣徑發展大型屋苑美景臺；當時只出售部分單位，並保留四十五個作長線投資，美景臺實用率最高達九成，享無敵海景，現時價值水漲船高。至八四年公司收購從事影音器材的大象行，現仍佔公司收入兩成。 九四年小甜甜購入博富臨兩成股權，市場當時一度憧憬，華懋會把旗下資產注入博富臨。翻開公司二○一二年中期年報，時光恍如回到沒有電腦繪圖的年代，淨色的封面，用毛筆字體寫上公司的名字，十分「古典」。公司主要收入來自本港投資收租物業，及涉足內地房地產市場；博富臨投資物業之賬面值達三十二億元，於本港持有商業及高級住宅連車位，亦於北京持有十六個住宅單位收租。近年博富臨的管理層卒之有異動，年屆九十五歲的創辦人黃炳禮，於一○年辭任執行董事。由三名兒子接班，年屆六十的長子黃達漳擔任董事會主席。不過博富臨自九三年起已被唱為殼股，投資者可能要長期抗戰。

撳錢套現 居屋發達之路

居者有其屋（居屋），曾幾何時，是貧苦公屋戶「升呢」至有樓階層的門檻，或是無數入息有限家庭置業的踏腳石。抽居屋，是大家的集體回憶，抽到就如抽中六合彩！一家大細興奮不已，還一住幾十年成為老街坊；那時候的居屋，是切切實實的用家市場。 但大話特首梁振英，上任半個月，便將居屋變成炒家市場。他宣布每年有五千戶白表客，可免補地價購買綠表居屋，以「加快居屋流轉」。一時間居屋炒起、屢創癲價；以綠表身份住愛蝶灣的趙太，賣樓一鋪賺二百萬；任採購的David，購入大角咀富榮花園，價格仍乾炒上升；而以居屋業主身份，狂借財仔當提款機的亦比比皆是。今日的居屋，是普羅市民發大達的捷徑。 坐享鯉魚門無敵海景的筲箕灣居屋愛蝶灣，上月呎價連環破頂，其中九座高層A室單位，以四百五十三萬元，膺全港最貴綠表（未補地價）居屋王的美譽。「封王」背後，原業主是師奶趙冼翠琼。她一家四口原住將軍澳公屋翠林邨，透過綠表身份（即是將公屋交還房署換居屋），上車購入愛蝶灣，再憑近月「癲價」賣出單位而賺到首期，買下私樓筲箕灣廣場，一步步圓了許多人嘗也嘗不到的置業夢。 圓了我的私樓夢 眼前的趙太，穿着桃紅色睡衣，滿心歡喜地打開家門，讓記者參觀這間被她譽為「好靚」的全港最貴綠表居屋。只見屋內以白色裝潢，簡潔優雅，間隔方正，相當實用，最正是客廳及三個睡房皆可飽覽整個鯉魚門海景。故此趙太賣出這單位時，顯得依依不捨，心情忐忑；上月特首梁振英宣布白表（即非公屋戶但設入息上限）居屋申請者，可購入未補地價的綠表居屋，趙太的單位正正是受惠者，她帶點肉緊地問記者：「你覺得居屋仲會唔會升？我賣遲啲係咪仲賺多啲？」二十多年前，趙太只是和先生及奶奶同住柴灣殘舊公共屋邨的家庭主婦；不久她誕下長子，順理成章入紙申請公屋，等足五年，終於輪候到一個將軍澳翠林邨兩房單位，月租只需千多元，在這裡她再添一丁；然而趙太一直心思思欲搬回港島東區，但向房署申請調遷被拒。她說：「我老公做運輸，成日要揸車去港島返工，個仔又喺筲箕灣返學，住翠林邨搭完港鐵又要駁小巴先到！隧道費又好貴o架嘛！」直至○八年，趙太兩名兒子長大，她遂出擊透過居屋二手市場（綠表），交還翠林邨公屋入市，她一輪嘴說：「未申請前已睇過柴灣富欣花園同西灣河東欣苑，但係東欣苑實用面積唔夠高喎。我原本就心儀富欣花園嘅，始終柴灣居屋只要百幾萬就有三房單位啦，平過而家揀嘅愛蝶灣幾十萬呀！」但申請獲批後，「地膽」必得富物業代理的經紀，死命向她推介愛蝶灣。趙太在看過該六百九十多呎、坐享無遮擋鯉魚門海景、且實用率高有L形客廳的單位後，即念念不忘，幾日後終扑槌以二百四十萬購入，首期六十萬由親友借出。 一鋪賺二百萬 趙太不知道的是，她扑中的竟是居屋樓王！搬入該單位至今，來自地產代理的電話響個不停，紛紛致電趙太查問會否放盤。在好奇心驅使下，趙太於去年某日等候外賣期間，走入附近的長城地產行問價。「你個單位值三百幾萬！」地產代理以為趙太要放盤，心急要帶客人上門睇樓。但趙太耍手擰頭道：「三百幾萬咋喎！梗係唔賣啦！」 直到近月趙太又好奇向銀行查詢居屋按揭，並有驚人發現。「原來層樓就算供滿，未補地價好多銀行都唔肯翻按o架！而且要先去房委會辦手續，證明等錢使。咁我如果老咗有咩事，突然想要一大筆錢點算？」心想「攬住」居屋卻毫無安全感，趙太選擇忍痛割愛；眼見同屋苑七座一個單位於七月破頂，故下決心放盤。 放盤只有幾日，帶挈她購入樓王的必得富經紀王先生，已找來靚客。王先生向記者指，客人鄭鎮城居於鯉景灣、任職機電工程署。由於他有公務員優惠，可以綠表身份買入單位，毋須先補地價；否則補地價金額估計二至三百萬，總樓價便達七、八百萬！不是人人負擔得起。雙方由趙太叫價四百八十萬元開始拉鋸，鍾情海景單位的鄭先生，即場以四百五十三萬扑槌，趙太一鋪獲利二百多萬！她一方面手舞足蹈地向記者硬銷單位，一方面語帶忐忑反問記者：「仲有無得升？經紀話呢類單位銀碼大，新政策難受惠我先賣！」記者只好安慰，這已經是天價！她還是放不低：「真係賣咗買唔番，而家啲九百呎豪宅，邊有我呢個客廳咁大！」 只有爬上去 合約已簽，趙太懷着複雜心情進據私樓！同月她快速以四百多萬購入筲箕灣廣場一個五百九十呎單位，免成無殼蝸牛。「係無呢度咁大咁闊落o架啦！新屋又冇海景，但係居屋真係好冇保障囉！」趙太向記者再三強調居屋詬病，似是講說話安慰自己。「補完地價呢度同嘉亨灣（毗鄰愛蝶灣的私樓）價錢差唔多！但人哋用料同質素好咁多，又送冷氣機同雪櫃。居屋邊有得比呀？」「係，你話我係成功個案，有居屋做踏腳石買私人樓，係啱嘅！但係我唔爬上去，就只會跌落嚟！政府到時會俾番間公屋我咩？真係望住個海景等死。」趙太始終擔憂，日後若遇上家人需一大筆現金，卻無法靠居屋借貸周轉。「咁你要保佑自己一世平安無事，個仔又事業有成囉！」趙太更連珠炮發批評梁振英的新措施。「依家唔賣，政府遲吓又唔知推啲咩措施，可能打擊樓價o架！」毋庸置疑的是，趙太是靠公屋居屋升呢、一圓置業夢的幸運兒。 價格升完再升 上週六，是任職採購的郭偉龍（David）的大好日子。這天他以四百一十萬購入的大角咀居屋、同屬樓王質素的富榮花園收樓，一家四口連工人及父母齊齊到來，迎接歷史一刻。面對直擊其收樓過程的記者，David難掩興奮，拿出一份彩色列印的圖則連相片道：「呢啲係我睇樓時影低嘅，部分傢俬搬走咗，如果你哋要，等我email俾你！」?到二十樓，一出?未到單位門口，郭老爸就高興道：「嘩，條走廊咁闊嘅！」原來貴為九龍居屋王的富榮花園，不單由私人參建，還是和諧式設計，大堂是一個偌大的正方形，電梯左右前後都有約幾十呎空間，一梯六伙齊齊開門都不會背貼背，門前有大量空間放置雜物，就算David隔壁單位將小孩單車放在走廊，我們一行九人聚在David門口，仍容得下兼走動得綽綽有餘。 五百呎間三房 由於一家人都是第一次開這道「新屋」門，所以擾攘了五分鐘才能成功開門入屋，David笑言，睇樓時無留意原業主裝了三重鎖，「這個單位我一睇就鍾意，前後只用了一小時，我就決定買入，貪其實用率高，雖然得五百六十八呎，但可以間到三間房。」David拿出另外兩張彩圖，展示如何將現有兩間改作三房，「將廚房縮細一點，再將隔籬間房一開二……呢張圖show的是會用的物料，你睇吓……」David邊講邊再揭開另一張彩圖。 David在葵興邨長大，廿年前因政府拆邨，其父以綠表身份，花了五十多萬買下荔景站側邊的居屋賢麗苑，一住至今，故David對居屋情有獨鍾，甚有研究，「居屋實用率是比較高，但都要揀屋苑，好似富榮花園同海富苑，樓齡只差兩年，但我揀的富榮花園，實用率高達八成半，比海富的七成六多一成。」三十多歲的David，將資料放入Samsung手機，經常參考，功課做到足，「CY一早放風會有居屋政策，早在三月我已經睇過一輪樓，這類五百幾呎單位當時已賣三百七十萬，仲升緊，趁梁振英未搞亂個市，小朋友又放緊暑假，係時候換樓了！」 這已是David第四次置業，「○一年房協同房委都有貸款計劃幫青年上車，我就向房協借咗三十萬首次置業貸款，以一百萬買入葵芳閣，不過呢啲貸款計劃現時無了！」因此Daivd上車首期連佣金律師費等，只需付十萬元，○七年賣走賺八萬後，他跳級踩入珀麗灣，○九年賣走又賺四十多萬；緊接購入的新葵芳花園，最後賣出再賺一百一十三萬。乘着香港樓價愈升愈有的畸形現象，他亦愈住愈貴、換樓四次、由一百萬元的細價小屋苑，輾轉到二百、三百萬元的大型私樓，最後換入富榮花園這四百多萬的居屋樓王。 居屋豪宅名校網 有一子一女、湊夠「好」字的David謂，今次換樓全為下一代，「睇中油尖旺呢個名校網，唔好話同九龍站啲富豪share，哈哈，淨係奧運站一帶的私樓都過萬元一呎啦。始終我哋唔係有錢，要搵間有津貼嘅好學校唔容易。阿女明年就要報小學，今年搬屋就啱晒，只要阿女入到我哋鎖定的學校，細佬就一定入到！」David跟記者大談如何為子女鋪路，還未懂事的兩姊弟就在廳房追逐穿梭，顯然全家人對購入這間居屋都相當滿意。單位平均呎價達七千二百多元，問David會否肉赤，他不痛不癢道：「而家又再升咗價啦！我又唔覺得好貴喎，反正新葵芳花園個單位，都以破屋苑新高呎價賣出，近六千二百元o架，嗰度成三十年樓喎！呢度樓齡十四年，仲有交通方便好多，去奧運站、出旺角、返大陸（指上三號幹線）同樣都係十幾分鐘！」前後住過三個私人屋苑的David，嫌棄私樓的會所設施，認為「不常用」，兩夫婦還是喜歡帶女兒到美孚的公共圖書館借書，他又大讚富榮花園屬居屋，無會所；管理費只是每呎九毫，經濟實惠。「五年前我細佬大學畢業，怕佢好易過資助限額，所以我哋就叫佢即刻以白表身份申請居屋，始終居屋作為上車比較易嘛，最終他以一百二十萬買了屯門景新臺，好近輕鐵站，都幾好住。睇報紙話，而家值二百萬，又賺咗！」如今郭氏父子三人，各有一間居屋，樂也融融。 狂借財仔任你撳錢 「未補地價嘅居屋……都無問題！」廣告歌都有得唱，近年不斷有財務公司，以未補地價的居屋都可借錢一招，吸引居屋業主借錢。事實上，未補地價的居屋，只可向持牌銀行及政府抵押借一按或加按，還要事先申請，財仔肯借「二按」，只是因業主有磚頭揸手較有保障，借的仍然是私人貸款而非按揭，利率奇高；但就令大量居屋業主，藉此變相將居屋變為提款機或撳出救命錢。 第一信用財務主席冼國林指：「未補地價嘅居屋唔能夠成為抵押品，這只是一啲細財仔吸客嘅伎倆；將貸款協議放上土地註冊處記錄，亦只係嚇吓業主還錢。由於借嘅係personal loan，利率一般都係十幾廿厘。」部分財困業主，睇中這條「財路」；去年十二月破產的盧嘉英，自一○年七月至去年八月，僅十三個月內，便以旺角海富苑居屋業主身份，反覆五次向三間財仔借貸，狂撳二百七十多萬元，相信當中涉及債冚債，財仔息口高達三十至四十八厘！盧嘉英最終頂唔順，居屋被一按銀行滙豐收為銀主盤變賣，最終以約三百六十萬元於自由市場易手；扣除補地價及償還滙豐樓按餘額，所剩無幾。 曾是大行經紀、○八年在灣仔成立代理行的蔡俊雄，手持將軍澳唐明苑居屋單位，亦曾四次找財仔，最後一次是去年底，借十二萬年息高達四十八釐，今年四月蔡俊雄以二百五十三萬沽出單位，可幸扣除補地價後有錢落袋。本週二蔡俊雄回覆，起初態度友善，後來語帶不悅：「係啲agent亂講，唔好寫我呀！」記者向其員工查詢，他們好奇反問：「即係佢冇還錢呀？」他的員工都不知老闆行蹤及公司生意額，只知他經常外出工作，行蹤神秘。 專家意見：居屋要設限 記者走訪多個業主及買家，都認為居屋夠實用，價錢又較私樓平，地位較前大大提高。事實上，近月居屋價屢創新高，但因業主都不肯放盤，形成有價無市。在筲箕灣開茶餐廳的何太，早年居於西灣河成安村寮屋，「約三十年前，政府要清拆，就一間木屋派一間公屋，那時我還未嫁，我家派了兩間，住在隔籬村（十字徑村）的老公就派一間。」有三間公屋在手的何太一家，近年以兩間公屋「換」兩間居屋，自然發過豬頭。記者到訪其中一個筲箕灣居屋東欣苑的三房單位，間隔極為實用，還以三十多萬裝修，廚廁配套媲美私樓。「今年五月時，有個經紀來茶餐廳食飯傾開，話這單位最少值三百二十萬，我不捨得賣，近日有個舊寮屋街坊出價近三百五十萬，嗯，等我再諗吓先。」仍居於公屋的何太笑言。 居屋當寶唔肯賣 居屋癲價，全因梁振英的新政策，他宣布每年有五千個名額，容許月入三萬元的家庭以白表資格，購買免補地價的居屋。居屋至此便不論綠表或自由市場，都即時封盤、反價、追價、創新高，如今更是全城缺盤，「富榮花園有十八座，但只得約十個放盤，全數放盤呎價七千，業主都觀望，驚賣平咗。」專做居屋的利嘉閣助理區域經理馮樹勳道。居屋業主都想賺到盡，買家卻驚明年更多人爭，令樓價短短一個月升了一成。以前居屋有「補地價」一招作為居屋這優惠政策的金剛箍，但現時可免補地價，又應否有更多限制以免不公平？」城大建築科技學部高級講師潘永祥認為，政府要考慮更多細節：「係咪應該設禁售期？但禁售期內買家患病、財困等，又如何處理呢？是否可以由政府原價購回？五千個名額是一批過，還是分批？合資格人士又是否一世只可抽一次？」潘永祥又指，現時外圍不穩、利息低、通脹壓力大等客觀因素完全無變，樓市的漣漪全由政府公布的土地政策所推動。 居屋Q & A Q：何為居屋補地價？由買家還是業主負責？ A：房委出售居屋予公屋居民（即綠表）時，售價會比市價低，兩者相差的折扣率為補地價時計算金額的依據。業主要將居屋二手市場的單位自由買賣，要先補地價。補地價手續需由業主在未出售居屋前，向房委會提出申請及辦理。 Q：居屋補地價金額由誰釐定？ A：房委會。收到業主申請後，房委會於一個月內安排測量師上門進行估價，收費為四千零二十元；業主接受補地價金額，該筆款項將在所需支付的補地價中扣減；若業主不接受補地價，收費也不能退回。 Q：申請居屋補地價需時多久？ A：約兩至三個月。首個月為安排測量師估價，在房委會批出補地價金額後，業主有兩個月時間考慮是否接受。 Q：不服居屋補地價金額，可否向房委會上訴？ A：不可以。 Q：除了出售居屋，綠表身份業主要出租居屋，是否需要補地價？ A：需要。業主暗中將此類居屋出租，屬於違法，刑責最高罰款五十萬元及入獄一年。 Q：綠表買家購入未補地價的居屋，能否向銀行承造按揭？ A：可以。二○一○年十月經修訂，按揭還款保證期可長至三十年；銀行在承造按揭時，會以三十年減去該居屋樓齡，作為按揭年期的上限。例如大角咀富榮花園樓齡十四年，按揭便只能做十六年。 Q：未補地價的居屋可否加按或供斷後重按？ A：可以。但業主需得到房委會批准才可進行，一般批准原因僅限於籌措醫藥費、家庭成員教育費、殮葬費、業主離婚/分居而需向配偶還樓價或支付贍養費，或業主因生意出現財困等，手續需時一個月。另，申請費用三千四百二十元，不論申請成功與否均不能退回，而獲批後還需繳付三千八百元草擬法律文件手續費。 Q：財務公司可否以未補地價的居屋作抵押品，借錢予業主？ A：不可以。未補地價居屋的貸款財務機構，僅限於持牌銀行或特區政府，財務公司只是向業主借出私人貸款。 Q：是否只有公屋戶籍的戶主，才可以成為未補地價的居屋業主？ A：是。若公屋戶主為退休人士，或收入有限，在銀行要求下，其他家庭成員可以作擔保人，但並無業主的實際權利。要轉讓業權，普遍做法是業主另立一張「平安紙」，指明將該居屋單位轉送予相關家庭成員。

股息尋寶 - 國企篇

投資在逐年加派息既股票，除左股息回報佳外，股價亦通常穩步向上。上回講到恒生指數成分股入面符合以上條件既股票，今次就講講國企成分股入面在過去5年逐年增加派息或每年都不會既股票：

股票	現時股價 (港幣)	全年每股派息 (港幣)
		上年度	2年前	3年前	4年前	5年前
489 東風集團	10.40	0.221	0.216	0.103	0.051	0.051
728 中國電信	3.39	0.085	0.085	0.085	0.085	0.085
914 安徽海螺	20.95	0.430	0.236	0.133	0.114	0
916 龍源電力	4.95	0.085	0.065	0	未上市	未上市
939 建設銀行	4.77	0.291	0.255	0.224	0.214	0.211
1099 國藥控股	21.10	0.233	0.192	0.012	未上市	未上市
1157 中聯重科	9.47	0.307	0.240	未上市	未上市	未上市
1288 農業銀行	2.92	0.162	0.065	未上市	未上市	未上市
1398 工商銀行	4.00	0.251	0.221	0.190	0.184	0.139
1800 中交建	6.93	0.222	0.190	0.132	0.111	0.099
1988 民生銀行	6.61	0.369	0.120	0.048	未上市	未上市
2238 廣汽集團	5.38	0.246	0.236	未上市	未上市	未上市
2601 中國太保	25.70	0.432	0.418	0.342	未上市	未上市
2883 中海油田	11.80	0.222	0.215	0.159	0.159	0.128
2899 紫金礦業	2.52	0.123	0.080	0.076	0.076	0.068
3323 中國建材	8.07	0.264	0.112	0.040	0.026	0.019
3988 中國銀行	2.78	0.191	0.172	0.153	0.142	0.102

炒賣10蚊流通膠鈔無本生利

最近睇到報導，話原來內地近期興起以港幣10蚊膠鈔製成套裝送禮。受龐大內地需求刺激，位於旺角既錢幣郵票的買賣集中地好旺角購物中心，自去年起，場內商舖既報價表上面，多左一項香港膠鈔，專收全新、無摺痕，以及10張或以上順號碼既港幣10蚊膠鈔，每張回收價高達12-13蚊，較原本面值高出2-3成。


要無本生利好簡單，只要去銀行將你既存款全數以10蚊膠鈔現金提出，番屋企睇睇有咩靚number既，攞去旺角，你既身家瞬間升值2成。號碼唔靚既，全數入番銀行即可。除非你咁黑係銀行提款之後俾人打劫，否則完全絕對有賺無蝕，無本生利，每日反覆進行，相信必可搵到唔少。

股息尋寶

著名投資大師彼得林治 (Peter Lynch) 曾經說過，股票的派息對股票投資而言是一項極為重要的因素，重要到如果你只買一些在過往每年都會增加每股派息的股票，那麼你的股票投資幾乎必定會有十分可觀的回報 (雖然這不是彼得林治最喜歡的股票類別，因為他更喜歡投資於高增長而非高派息的股票)。

好了，那麼在香港，有那些股票是每年都會增加派息的呢？我翻查了記錄，以下是恒生指數成分股(藍籌股)中過往5年都增加派息或未曾減少派息的股票：

股票	現時股價 (港幣)	全年每股派息 (港幣)
		上年度	2年前	3年前	4年前	5年前
1 長江實業	94.60	3.160	2.950	2.700	2.450	2.450
2 中電控股	65.75	2.520	2.480	2.480	2.480	2.480
3 中華煤氣	16.42	0.477	0.289	0.263	0.263	0.239
4 九倉	42.55	1.060	0.989	0.970	0.776	0.762
6 電能實業	58.10	2.320	2.110	2.110	2.110	2.010
13 和記黃埔	66.50	2.080	1.920	1.730	1.730	1.730
16 新鴻基	91.15	3.350	2.700	2.500	2.500	2.300
66 港鐵	26.45	0.760	0.590	0.520	0.480	0.450
83 信和置業	11.62	0.409	0.364	0.364	0.364	0.350
688 中國海外	17.98	0.330	0.270	0.200	0.129	0.119
700 騰訊	226.00	0.750	0.550	0.400	0.350	0.160
883 中海油	15.40	0.530	0.460	0.400	0.400	0.300
939 建設銀行	5.29	0.290	0.255	0.224	0.214	0.211
941 中國移動	84.75	3.327	3.014	2.804	2.743	2.098
1044 恒安	74.95	1.350	1.300	1.100	0.720	0.600
1398 工商銀行	4.29	0.251	0.221	0.190	0.184	0.139
3988 中國銀行	2.94	0.191	0.172	0.153	0.142	0.102