Thursday, August 16, 2012

撳錢套現 居屋發達之路

居者有其屋(居屋),曾幾何時,是貧苦公屋戶「升呢」至有樓階層的門檻,或是無數入息有限家庭置業的踏腳石。抽居屋,是大家的集體回憶,抽到就如抽中六合彩!一家大細興奮不已,還一住幾十年成為老街坊;那時候的居屋,是切切實實的用家市場。

但大話特首梁振英,上任半個月,便將居屋變成炒家市場。他宣布每年有五千戶白表客,可免補地價購買綠表居屋,以「加快居屋流轉」。一時間居屋炒起、屢創癲價;以綠表身份住愛蝶灣的趙太,賣樓一鋪賺二百萬;任採購的David,購入大角咀富榮花園,價格仍乾炒上升;而以居屋業主身份,狂借財仔當提款機的亦比比皆是。今日的居屋,是普羅市民發大達的捷徑。

坐享鯉魚門無敵海景的筲箕灣居屋愛蝶灣,上月呎價連環破頂,其中九座高層A室單位,以四百五十三萬元,膺全港最貴綠表(未補地價)居屋王的美譽。「封王」背後,原業主是師奶趙冼翠琼。她一家四口原住將軍澳公屋翠林邨,透過綠表身份(即是將公屋交還房署換居屋),上車購入愛蝶灣,再憑近月「癲價」賣出單位而賺到首期,買下私樓筲箕灣廣場,一步步圓了許多人嘗也嘗不到的置業夢。

圓了我的私樓夢

眼前的趙太,穿着桃紅色睡衣,滿心歡喜地打開家門,讓記者參觀這間被她譽為「好靚」的全港最貴綠表居屋。只見屋內以白色裝潢,簡潔優雅,間隔方正,相當實用,最正是客廳及三個睡房皆可飽覽整個鯉魚門海景。故此趙太賣出這單位時,顯得依依不捨,心情忐忑;上月特首梁振英宣布白表(即非公屋戶但設入息上限)居屋申請者,可購入未補地價的綠表居屋,趙太的單位正正是受惠者,她帶點肉緊地問記者:「你覺得居屋仲會唔會升?我賣遲啲係咪仲賺多啲?」二十多年前,趙太只是和先生及奶奶同住柴灣殘舊公共屋邨的家庭主婦;不久她誕下長子,順理成章入紙申請公屋,等足五年,終於輪候到一個將軍澳翠林邨兩房單位,月租只需千多元,在這裡她再添一丁;然而趙太一直心思思欲搬回港島東區,但向房署申請調遷被拒。她說:「我老公做運輸,成日要揸車去港島返工,個仔又喺筲箕灣返學,住翠林邨搭完港鐵又要駁小巴先到!隧道費又好貴o架嘛!」直至○八年,趙太兩名兒子長大,她遂出擊透過居屋二手市場(綠表),交還翠林邨公屋入市,她一輪嘴說:「未申請前已睇過柴灣富欣花園同西灣河東欣苑,但係東欣苑實用面積唔夠高喎。我原本就心儀富欣花園嘅,始終柴灣居屋只要百幾萬就有三房單位啦,平過而家揀嘅愛蝶灣幾十萬呀!」但申請獲批後,「地膽」必得富物業代理的經紀,死命向她推介愛蝶灣。趙太在看過該六百九十多呎、坐享無遮擋鯉魚門海景、且實用率高有L形客廳的單位後,即念念不忘,幾日後終扑槌以二百四十萬購入,首期六十萬由親友借出。

一鋪賺二百萬

趙太不知道的是,她扑中的竟是居屋樓王!搬入該單位至今,來自地產代理的電話響個不停,紛紛致電趙太查問會否放盤。在好奇心驅使下,趙太於去年某日等候外賣期間,走入附近的長城地產行問價。「你個單位值三百幾萬!」地產代理以為趙太要放盤,心急要帶客人上門睇樓。但趙太耍手擰頭道:「三百幾萬咋喎!梗係唔賣啦!」
直到近月趙太又好奇向銀行查詢居屋按揭,並有驚人發現。「原來層樓就算供滿,未補地價好多銀行都唔肯翻按o架!而且要先去房委會辦手續,證明等錢使。咁我如果老咗有咩事,突然想要一大筆錢點算?」心想「攬住」居屋卻毫無安全感,趙太選擇忍痛割愛;眼見同屋苑七座一個單位於七月破頂,故下決心放盤。

放盤只有幾日,帶挈她購入樓王的必得富經紀王先生,已找來靚客。王先生向記者指,客人鄭鎮城居於鯉景灣、任職機電工程署。由於他有公務員優惠,可以綠表身份買入單位,毋須先補地價;否則補地價金額估計二至三百萬,總樓價便達七、八百萬!不是人人負擔得起。雙方由趙太叫價四百八十萬元開始拉鋸,鍾情海景單位的鄭先生,即場以四百五十三萬扑槌,趙太一鋪獲利二百多萬!她一方面手舞足蹈地向記者硬銷單位,一方面語帶忐忑反問記者:「仲有無得升?經紀話呢類單位銀碼大,新政策難受惠我先賣!」記者只好安慰,這已經是天價!她還是放不低:「真係賣咗買唔番,而家啲九百呎豪宅,邊有我呢個客廳咁大!」

只有爬上去

合約已簽,趙太懷着複雜心情進據私樓!同月她快速以四百多萬購入筲箕灣廣場一個五百九十呎單位,免成無殼蝸牛。「係無呢度咁大咁闊落o架啦!新屋又冇海景,但係居屋真係好冇保障囉!」趙太向記者再三強調居屋詬病,似是講說話安慰自己。「補完地價呢度同嘉亨灣(毗鄰愛蝶灣的私樓)價錢差唔多!但人哋用料同質素好咁多,又送冷氣機同雪櫃。居屋邊有得比呀?」「係,你話我係成功個案,有居屋做踏腳石買私人樓,係啱嘅!但係我唔爬上去,就只會跌落嚟!政府到時會俾番間公屋我咩?真係望住個海景等死。」趙太始終擔憂,日後若遇上家人需一大筆現金,卻無法靠居屋借貸周轉。「咁你要保佑自己一世平安無事,個仔又事業有成囉!」趙太更連珠炮發批評梁振英的新措施。「依家唔賣,政府遲吓又唔知推啲咩措施,可能打擊樓價o架!」毋庸置疑的是,趙太是靠公屋居屋升呢、一圓置業夢的幸運兒。

價格升完再升

上週六,是任職採購的郭偉龍(David)的大好日子。這天他以四百一十萬購入的大角咀居屋、同屬樓王質素的富榮花園收樓,一家四口連工人及父母齊齊到來,迎接歷史一刻。面對直擊其收樓過程的記者,David難掩興奮,拿出一份彩色列印的圖則連相片道:「呢啲係我睇樓時影低嘅,部分傢俬搬走咗,如果你哋要,等我email俾你!」?到二十樓,一出?未到單位門口,郭老爸就高興道:「嘩,條走廊咁闊嘅!」原來貴為九龍居屋王的富榮花園,不單由私人參建,還是和諧式設計,大堂是一個偌大的正方形,電梯左右前後都有約幾十呎空間,一梯六伙齊齊開門都不會背貼背,門前有大量空間放置雜物,就算David隔壁單位將小孩單車放在走廊,我們一行九人聚在David門口,仍容得下兼走動得綽綽有餘。

五百呎間三房

由於一家人都是第一次開這道「新屋」門,所以擾攘了五分鐘才能成功開門入屋,David笑言,睇樓時無留意原業主裝了三重鎖,「這個單位我一睇就鍾意,前後只用了一小時,我就決定買入,貪其實用率高,雖然得五百六十八呎,但可以間到三間房。」David拿出另外兩張彩圖,展示如何將現有兩間改作三房,「將廚房縮細一點,再將隔籬間房一開二……呢張圖show的是會用的物料,你睇吓……」David邊講邊再揭開另一張彩圖。

David在葵興邨長大,廿年前因政府拆邨,其父以綠表身份,花了五十多萬買下荔景站側邊的居屋賢麗苑,一住至今,故David對居屋情有獨鍾,甚有研究,「居屋實用率是比較高,但都要揀屋苑,好似富榮花園同海富苑,樓齡只差兩年,但我揀的富榮花園,實用率高達八成半,比海富的七成六多一成。」三十多歲的David,將資料放入Samsung手機,經常參考,功課做到足,「CY一早放風會有居屋政策,早在三月我已經睇過一輪樓,這類五百幾呎單位當時已賣三百七十萬,仲升緊,趁梁振英未搞亂個市,小朋友又放緊暑假,係時候換樓了!」

這已是David第四次置業,「○一年房協同房委都有貸款計劃幫青年上車,我就向房協借咗三十萬首次置業貸款,以一百萬買入葵芳閣,不過呢啲貸款計劃現時無了!」因此Daivd上車首期連佣金律師費等,只需付十萬元,○七年賣走賺八萬後,他跳級踩入珀麗灣,○九年賣走又賺四十多萬;緊接購入的新葵芳花園,最後賣出再賺一百一十三萬。乘着香港樓價愈升愈有的畸形現象,他亦愈住愈貴、換樓四次、由一百萬元的細價小屋苑,輾轉到二百、三百萬元的大型私樓,最後換入富榮花園這四百多萬的居屋樓王。

居屋豪宅名校網

有一子一女、湊夠「好」字的David謂,今次換樓全為下一代,「睇中油尖旺呢個名校網,唔好話同九龍站啲富豪share,哈哈,淨係奧運站一帶的私樓都過萬元一呎啦。始終我哋唔係有錢,要搵間有津貼嘅好學校唔容易。阿女明年就要報小學,今年搬屋就啱晒,只要阿女入到我哋鎖定的學校,細佬就一定入到!」David跟記者大談如何為子女鋪路,還未懂事的兩姊弟就在廳房追逐穿梭,顯然全家人對購入這間居屋都相當滿意。單位平均呎價達七千二百多元,問David會否肉赤,他不痛不癢道:「而家又再升咗價啦!我又唔覺得好貴喎,反正新葵芳花園個單位,都以破屋苑新高呎價賣出,近六千二百元o架,嗰度成三十年樓喎!呢度樓齡十四年,仲有交通方便好多,去奧運站、出旺角、返大陸(指上三號幹線)同樣都係十幾分鐘!」前後住過三個私人屋苑的David,嫌棄私樓的會所設施,認為「不常用」,兩夫婦還是喜歡帶女兒到美孚的公共圖書館借書,他又大讚富榮花園屬居屋,無會所;管理費只是每呎九毫,經濟實惠。「五年前我細佬大學畢業,怕佢好易過資助限額,所以我哋就叫佢即刻以白表身份申請居屋,始終居屋作為上車比較易嘛,最終他以一百二十萬買了屯門景新臺,好近輕鐵站,都幾好住。睇報紙話,而家值二百萬,又賺咗!」如今郭氏父子三人,各有一間居屋,樂也融融。

狂借財仔任你撳錢

「未補地價嘅居屋……都無問題!」廣告歌都有得唱,近年不斷有財務公司,以未補地價的居屋都可借錢一招,吸引居屋業主借錢。事實上,未補地價的居屋,只可向持牌銀行及政府抵押借一按或加按,還要事先申請,財仔肯借「二按」,只是因業主有磚頭揸手較有保障,借的仍然是私人貸款而非按揭,利率奇高;但就令大量居屋業主,藉此變相將居屋變為提款機或撳出救命錢。

第一信用財務主席冼國林指:「未補地價嘅居屋唔能夠成為抵押品,這只是一啲細財仔吸客嘅伎倆;將貸款協議放上土地註冊處記錄,亦只係嚇吓業主還錢。由於借嘅係personal loan,利率一般都係十幾廿厘。」部分財困業主,睇中這條「財路」;去年十二月破產的盧嘉英,自一○年七月至去年八月,僅十三個月內,便以旺角海富苑居屋業主身份,反覆五次向三間財仔借貸,狂撳二百七十多萬元,相信當中涉及債冚債,財仔息口高達三十至四十八厘!盧嘉英最終頂唔順,居屋被一按銀行滙豐收為銀主盤變賣,最終以約三百六十萬元於自由市場易手;扣除補地價及償還滙豐樓按餘額,所剩無幾。

曾是大行經紀、○八年在灣仔成立代理行的蔡俊雄,手持將軍澳唐明苑居屋單位,亦曾四次找財仔,最後一次是去年底,借十二萬年息高達四十八釐,今年四月蔡俊雄以二百五十三萬沽出單位,可幸扣除補地價後有錢落袋。本週二蔡俊雄回覆,起初態度友善,後來語帶不悅:「係啲agent亂講,唔好寫我呀!」記者向其員工查詢,他們好奇反問:「即係佢冇還錢呀?」他的員工都不知老闆行蹤及公司生意額,只知他經常外出工作,行蹤神秘。

專家意見:居屋要設限

記者走訪多個業主及買家,都認為居屋夠實用,價錢又較私樓平,地位較前大大提高。事實上,近月居屋價屢創新高,但因業主都不肯放盤,形成有價無市。在筲箕灣開茶餐廳的何太,早年居於西灣河成安村寮屋,「約三十年前,政府要清拆,就一間木屋派一間公屋,那時我還未嫁,我家派了兩間,住在隔籬村(十字徑村)的老公就派一間。」有三間公屋在手的何太一家,近年以兩間公屋「換」兩間居屋,自然發過豬頭。記者到訪其中一個筲箕灣居屋東欣苑的三房單位,間隔極為實用,還以三十多萬裝修,廚廁配套媲美私樓。「今年五月時,有個經紀來茶餐廳食飯傾開,話這單位最少值三百二十萬,我不捨得賣,近日有個舊寮屋街坊出價近三百五十萬,嗯,等我再諗吓先。」仍居於公屋的何太笑言。

居屋當寶唔肯賣

居屋癲價,全因梁振英的新政策,他宣布每年有五千個名額,容許月入三萬元的家庭以白表資格,購買免補地價的居屋。居屋至此便不論綠表或自由市場,都即時封盤、反價、追價、創新高,如今更是全城缺盤,「富榮花園有十八座,但只得約十個放盤,全數放盤呎價七千,業主都觀望,驚賣平咗。」專做居屋的利嘉閣助理區域經理馮樹勳道。居屋業主都想賺到盡,買家卻驚明年更多人爭,令樓價短短一個月升了一成。以前居屋有「補地價」一招作為居屋這優惠政策的金剛箍,但現時可免補地價,又應否有更多限制以免不公平?」城大建築科技學部高級講師潘永祥認為,政府要考慮更多細節:「係咪應該設禁售期?但禁售期內買家患病、財困等,又如何處理呢?是否可以由政府原價購回?五千個名額是一批過,還是分批?合資格人士又是否一世只可抽一次?」潘永祥又指,現時外圍不穩、利息低、通脹壓力大等客觀因素完全無變,樓市的漣漪全由政府公布的土地政策所推動。

居屋Q & A
Q:何為居屋補地價?由買家還是業主負責?
A:房委出售居屋予公屋居民(即綠表)時,售價會比市價低,兩者相差的折扣率為補地價時計算金額的依據。業主要將居屋二手市場的單位自由買賣,要先補地價。補地價手續需由業主在未出售居屋前,向房委會提出申請及辦理。
Q:居屋補地價金額由誰釐定?
A:房委會。收到業主申請後,房委會於一個月內安排測量師上門進行估價,收費為四千零二十元;業主接受補地價金額,該筆款項將在所需支付的補地價中扣減;若業主不接受補地價,收費也不能退回。
Q:申請居屋補地價需時多久?
A:約兩至三個月。首個月為安排測量師估價,在房委會批出補地價金額後,業主有兩個月時間考慮是否接受。
Q:不服居屋補地價金額,可否向房委會上訴?
A:不可以。
Q:除了出售居屋,綠表身份業主要出租居屋,是否需要補地價?
A:需要。業主暗中將此類居屋出租,屬於違法,刑責最高罰款五十萬元及入獄一年。
Q:綠表買家購入未補地價的居屋,能否向銀行承造按揭?
A:可以。二○一○年十月經修訂,按揭還款保證期可長至三十年;銀行在承造按揭時,會以三十年減去該居屋樓齡,作為按揭年期的上限。例如大角咀富榮花園樓齡十四年,按揭便只能做十六年。
Q:未補地價的居屋可否加按或供斷後重按?
A:可以。但業主需得到房委會批准才可進行,一般批准原因僅限於籌措醫藥費、家庭成員教育費、殮葬費、業主離婚/分居而需向配偶還樓價或支付贍養費,或業主因生意出現財困等,手續需時一個月。另,申請費用三千四百二十元,不論申請成功與否均不能退回,而獲批後還需繳付三千八百元草擬法律文件手續費。
Q:財務公司可否以未補地價的居屋作抵押品,借錢予業主?
A:不可以。未補地價居屋的貸款財務機構,僅限於持牌銀行或特區政府,財務公司只是向業主借出私人貸款。
Q:是否只有公屋戶籍的戶主,才可以成為未補地價的居屋業主?
A:是。若公屋戶主為退休人士,或收入有限,在銀行要求下,其他家庭成員可以作擔保人,但並無業主的實際權利。要轉讓業權,普遍做法是業主另立一張「平安紙」,指明將該居屋單位轉送予相關家庭成員。

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